Gratis wonen in een woning van je ouders: blijft gratis altijd gratis?

Ariadne Van den Broeck bestudeerde in het kader van haar doctoraatsonderzoek de gelijkheid onder erfgenamenPascale Van Houtte (uitgever Intersentia) vroeg de auteur om een bijkomende toelichting bij de problematiek (Gelijkheid onder erfgenamen, 2018, ISBN 978-94-000-0970-7).

1. Waarover gaat het?

IGelijkheid onder erfgenamenn de praktijk komt het vaak voor dat ouders hun kind de mogelijkheid bieden om zijn of haar intrek te nemen in een onroerend goed dat hen toebehoort, zonder dat zij hiervoor een vergoeding vragen en zonder dat er sprake is van de toekenning van een vruchtgebruik. In veel gevallen zal de kosteloze bewoning maar van korte duur zijn, maar het is ook mogelijk dat het kind gedurende meerdere jaren zijn vaste woonplaats heeft in die woning, wat hem een aanzienlijke besparing oplevert, want het spreekt voor zich dat dezelfde woning hem op de huurmarkt wel geld zou hebben gekost.

Omgekeerd betekent dit dat zijn ouders hem wel een vergoeding hadden kunnen vragen voor het goed of het aan een derde hadden kunnen verhuren, maar die opbrengst nu zijn misgelopen. Als het begiftigde kind nog broers of zussen heeft die steeds zelf voor hun logement hebben ingestaan of die bij de bank hebben aangeklopt om een lening aan te gaan, is het duidelijk wat de impact is van het kosteloze gebruiksrecht op de onderlinge gelijkheid: die is verstoord, omdat het ene kind dankzij de vrijgevigheid van zijn ouders een economisch voordeel heeft kunnen genieten en de anderen niet.



2. Wordt dit voordeel van kosteloze bewoning dan niet verrekend in de nalatenschap wanneer de ouders overlijden, net zoals schenkingen van geld of andere goederen? 


Naar Belgisch recht valt een kosteloos voordeel maar onder het toepassingsgebied van de verrekening (inbreng) als het aanleiding geeft tot een verarming in de zin van het schenkingsbegrip uit artikel 894 BW.

Deze verarmingsvereiste interpreteert men restrictief: er moet sprake zijn van een kosteloze overdracht van een vermogensbestanddeel, dus van een goed of een zakelijk recht op een goed. Dit wil zeggen dat er definitief een element uit het vermogen van de beschikker moet verdwijnen en dat het vermogen van de begiftigde hierdoor toeneemt. De klassieke opvatting in België is dat het voordeel van kosteloze bewoning geen schenking is en dus niet onderworpen is aan verrekening. De reden hiervoor is dat de beschikker enkel een persoonlijk gebruiksrecht toestaat en geen afstand doet van een zakelijk recht. Dit persoonlijke recht heeft nooit tot zijn vermogen behoord: het is een aanspraak die maar ontstaat op het moment waarop hij die toekent. Het goed waarop het gebruiksrecht betrekking heeft, blijft bovendien deel uitmaken van zijn vermogen.

In de literatuur ontkent men meestal niet dat de besparing in hoofde van de begiftigde gelijk staat aan een verrijking, maar het gemis aan verrijking in het vermogen van de beschikker geldt niet als een werkelijke verarming in de zin van artikel 894 BW. De eigenaar van de woning of het geld heeft zich niet definitief ontdaan van een element uit zijn vermogen zoals de bepaling dat vereist; hij loopt ‘slechts’ een vergoeding mis. Een gemis aan verrijking kan maar een verarming zijn wanneer de beschikker het gebruiksrecht aanvankelijk onder bezwarende titel had verleend en hij toch geen vergoeding heeft gekregen, omdat hij deze schuld heeft kwijtgescholden. In dat geval kan er wel sprake zijn van een schenking.

De uitsluiting van de kosteloze bewoning uit het Belgische schenkingsbegrip past binnen de ‘police des libéralités’ van de napoleontische wetgever. Dit strenge schenkingsregime was uitsluitend gericht op kosteloze vermogensoverdrachten, omdat de opstellers van het Burgerlijk Wetboek enkel argwaan koesterden tegenover rechtshandelingen die iemands vermogen konden verminderen en dat van een ander konden vermeerderen.


3. Hoe kan het kosteloze voordeel van bewoning dan wel gekwalificeerd worden?

Bij de kosteloze bewoning valt het op dat de rechtsleer de uitsluiting van dit voordeel uit het schenkingsbegrip steeds baseert op de kwalificatie als een contract uit vrijgevigheid, meer bepaald als een bruikleen. Kosteloze bewoning en bruikleen worden haast altijd in één adem genoemd. Hierdoor lijkt het alsof bruikleen de enige kwalificatie is die men aan de kosteloze terbeschikkingstelling van een woning kan geven. Dat is nochtans niet het geval. Wanneer iemand een andere persoon toelaat om kosteloos zijn of haar intrek te nemen in een onroerend goed zonder hierbij een vruchtgebruik op dit goed toe te kennen, is het ook mogelijk dat er sprake is van een ‘recht van bewoning’ in de zin van de artikelen 625 e.v. BW. Het recht van bewoning is een zakelijk gebruiksrecht van andermans woning. Het lijkt op een vruchtgebruik, maar is in beginsel beperkt tot de ruimte die noodzakelijk is voor de huisvesting van de titularis en zijn gezin en het geeft de titularis enkel recht op het gebruik van de woning, niet op de huuropbrengsten ervan. Het recht van bewoning is bovendien persoonsgebonden, zodat de titularis ervan de enige is die het goed met zijn gezin mag betrekken en hij dit recht, in tegenstelling tot een vruchtgebruik, niet mag overdragen. In tegenstelling tot een bruikleen, is het recht van bewoning niet per definitie kosteloos, maar het kan dat wel zijn. Omdat dit recht een zakelijk recht is, is het duidelijk dat de precieze juridische kwalificatie van een situatie van kosteloze bewoning van groot belang is voor de vraag naar de verrekenbaarheid ervan. Als het gaat om een recht van bewoning, heeft er een overdracht van een zakelijk recht plaatsgevonden en is de kwalificatie als schenking wel degelijk mogelijk. Gaat het daarentegen om een bruikleen, dan heeft de erflater slechts een persoonlijk recht toegestaan en is er niet voldaan aan de verarmingsvereiste. 

In de praktijk is het echter niet altijd evident om een bruikleen te onderscheiden van een recht van bewoning. De rechtspraak en de rechtsleer geven hier weinig aanwijzingen voor. De weinige rechtsleer die de kwalificatieproblematiek behandelt, stelt voor om de verplichtingen van de verlener van het gebruiksrecht als toetssteen te nemen. Als die zich ertoe verbindt om het goed in goede staat te onderhouden, zou er sprake zijn van een persoonlijk recht. Neemt hij daarentegen geen verplichtingen op zich en laat hij het goed gebruiken in de staat waarin het zich bevindt, dan wijst dit op een zakelijk recht.


4. Laten we het nog wat ingewikkelder maken: wat als het kind aan zijn ouders een zeer lage huurprijs  betaalt voor de woning?
Gelijkheid onder erfgenamen

Opvallend genoeg kwalificeren de Belgische rechtspraak en rechtsleer het kosteloze voordeel dat voortvloeit uit een verhuring animo donandi aan een prijs die veel lager ligt dan de normale huurwaarde, wél als een schenking. Men maakt op die manier een analogie met de verkoop tegen een te lage prijs. Men zegt dat het voorwerp van de schenking bestaat uit het verschil tussen de overeengekomen huurprijs en de normale huurwaarde. De achterliggende redenering is dat de verhuring tegen een te lage prijs een verhuring is die gepaard gaat met een gedeeltelijke en onmiddellijke kwijtschelding van schuld. Aan een volledig kosteloze bewoning geeft men die kwalificatie niet, omdat het gebrek aan prijs betekent dat er geen rechtshandeling onder bezwarende titel (en dus geen huurovereenkomst) voorligt. Er kan dus ook geen sprake zijn van een kwijtschelding van huurgelden. Het ‘enige’ wat er gebeurt, is dat de begiftigde het genot van de woning kosteloos verkrijgt. Dit genot is een persoonlijk recht, zodat de toekenning ervan niet kan leiden tot een verarming in de zin van artikel 894 BW (tenzij het gaat om een zakelijk recht van bewoning). In de praktijk is het resultaat natuurlijk absurd: er is een schenking wanneer iemand aan een voordelige prijs een onroerend goed van de beschikker mag betrekken, maar niet wanneer hij dit kosteloos mag doen. 

Volgens sommige auteurs heeft de kwalificatie als schenking echter nog niet tot gevolg dat het genoten huurvoordeel integraal in aanmerking komt voor verrekening. Zij argumenteren dat de begiftigde alleen maar het voordeel moet verrekenen dat hij sinds het overlijden van de erflater heeft genoten. Heeft hij maar tot diens overlijden in de woning gewoond, dan is hij voor deze periode geen verrekening verschuldigd. Deze redenering kadert binnen de strekking die de verrekening van een schenking van louter vruchten en inkomsten niet mogelijk acht, omdat dit in strijd zou zijn met artikel 856 BW (op grond waarvan de interesten van een geschonken goed gegenereerd voor het overlijden niet hoeven te worden verrekend). Ik ben evenwel van mening dat een analoge toepassing van artikel 856 BW niet aan de orde is en dat het voordeel dat voortvloeit uit een voordelige huurprijs, wel volledig voor verrekening in aanmerking komt, en dit op grond van artikel 853 BW, aangezien een huurovereenkomst in essentie een overeenkomst onder bezwarende titel is. Het resultaat is een onlogisch verschil in behandeling tussen een voordelige huur en een kosteloze bewoning.

5. Maar toch zijn er in het kader van de kosteloze bewoning afwijkende visies, zoals het arrest van het hof van beroep van Luik van 27 maart 2013. Wat waren daar de feiten?

In een opmerkelijke en zeldzame uitspraak kwalificeert het hof van beroep van Luik een kosteloze bewoning inderdaad toch als een onrechtstreekse schenking. In casu had een moeder aan een van haar dochters de mogelijkheid gegeven om samen met haar gezin kosteloos haar intrek te nemen in een appartement van zeven kamers in een gebouw waarvan de moeder eigenares was. Na acht jaar komt de moeder ook zelf in het gebouw wonen, op het gelijkvloers. De kosteloze bewoning duurt uiteindelijk bijna dertig jaar. Uit verschillende geschriften uit die periode blijkt dat de moeder dit woonrecht ten aanzien van haar andere dochter en haar gezin wilde compenseren; zij verklaarde onder meer dat zij hen de roerende goederen van de woning en geld wilde legateren. Na verloop van tijd wordt de relatie tussen de moeder en de tweede dochter echter gespannen en uiteindelijk hebben ze geen contact meer met elkaar. Daarop besluit de moeder om haar andere dochter als algemene legataris aan te duiden. Dit is uiteraard niet naar de zin van de tweede dochter. Bij het overlijden van de moeder vraagt zij de verrekening van het woonstvoordeel dat haar zus heeft mogen genieten. Ze beroept zich ook op haar voorbehouden erfdeel en vraagt daarom dat de kosteloze bewoning (en het legaat) minstens wordt toegevoegd aan de fictieve massa met het oog op de inkorting ervan.

De eerste rechter willigt deze eis gedeeltelijk in. Hij kwalificeert de kosteloze bewoning als een onrechtstreekse schenking en oordeelt dat deze op grond van artikel 852 BW niet hoeft te worden verrekend via inbreng, maar dat zij wel moet worden toegevoegd aan de fictieve massa overeenkomstig artikel 922 BW. Het hof van beroep bevestigt deze uitspraak. Volgens het hof is de vrijgevigheidsintentie van de moeder bewezen en blijkt uit de vermelde schriftelijke verklaringen dat zij heeft afgezien van huurinkomsten, wat het hof beschouwt als een kwijtschelding van schuld. Het gaat bijgevolg akkoord met de kwalificatie van het kosteloze voordeel als onrechtstreekse schenking. De begiftigde dochter hoeft het voordeel echter niet te verrekenen, omdat het hof van mening is dat het is vrijgesteld op grond van artikel 852 BW. Het argumenteert dat deze bepaling van toepassing is op kosten voor het logement van een meerderjarig en financieel onafhankelijk kind. De rechter sluit zich echter niet aan bij de klassieke visie dat de voordelen uit artikel 852 BW eigenlijk geen schenkingen zijn en besluit daarom tot de toevoeging ervan aan de fictieve massa. Volgens hem was de moeder zich ervan bewust dat zij haar dochter een voordeel toekende, dat zij aanvankelijk meende te moeten compenseren met andere voordelen voor haar andere kind.

6. Welke praktische raadgevingen kan u in het licht van het voorgaande geven als het de bedoeling is van de ouder(s) alle kinderen gelijk te behandelen, aangezien er toch heel wat risico op discussie bestaat?

6.1. Op het ogenblik van de bevoordeling

Kwalificeer de kosteloze bewoning als contract onder bezwarende titel

Een gebruiks- of verbruiksrecht kan toch onder het toepassingsgebied van de verrekening vallen als de erflater het niet kosteloos, maar onder bezwarende titel heeft toegekend en de schuld van zijn erfgenaam nog openstaat op het ogenblik van zijn overlijden. Erfgenamen zijn immers niet alleen gehouden tot verrekening van giften, maar moeten ook alle sommen verrekenen die zij nog schuldig zijn aan de erflater. Bijgevolg kunnen een ouder en zijn kind van bij aanvang overeenkomen dat de toekenning van een woonrecht of een lening geen begunstiging uitmaakt, maar dat er integendeel een vergoeding verschuldigd is. De betaling daarvan wordt echter uitgesteld tot aan het overlijden van de ouder en gebeurt dus via de techniek van de verrekening. Technisch gezien gebeurt er dus net hetzelfde als bij de verrekening van een schenking.

In plaats van een uitstel van betaling overeen te komen tot het overlijden, kan de beschikker de schuld na het sluiten van de overeenkomst ook kwijtschelden. Deze kwijtschelding animo donandi leidt eveneens tot een verrekenplicht in hoofde van de begunstigde, omdat het om een onrechtstreekse schenking gaat.

Kwalificeer de kosteloze bewoning als zakelijk recht van bewoning

Als de ouder een gebruiksrecht op een woning toekent, kan hij de verrekening hiervan ook mogelijk maken door op het moment van de begunstiging in een notariële schenkingsakte te preciseren dat het gaat om een zakelijk recht van bewoning. Als schenking zal dit voordeel gewoon onder de wettelijke verrekenplicht vallen.

6.2. Na de bevoordeling

Bevoordeling van andere erfgerechtigden

De meest vanzelfsprekende oplossing om na een bevoordeling gelijkheid te creëren wanneer het voordeel niet aan verrekening is onderworpen, is de compensatoire begunstiging van andere erfgerechtigden. Een ouder die zijn kind gedurende tien jaar kosteloos laat wonen in een appartement, kan aan zijn andere kind een som geld schenken die equivalent is aan de uitgespaarde huurkosten en deze schenking vrijstellen van verrekening. Deze oplossing is wel maar nuttig zolang het dwingende erfrecht niet om de hoek komt kijken. Als de vrijgestelde schenking het beschikbaar deel overschrijdt, kan het andere kind zich beroepen op de inkorting en komt hem dus mogelijk een deel van de nalatenschap toe dat net bedoeld was om zijn eerdere bevoordeling te compenseren. Het nut van deze oplossing zal dus afhankelijk zijn van de concrete omvang van het vermogen van de erflater.

Testamentaire gelijkheidsclausule

De beschikker kan de kosteloze, niet-verrekenbare voordelen die hij tijdens zijn leven heeft toegekend, ook compenseren in een testament. Hij kan bijvoorbeeld bepalen dat het erfdeel van de begiftigde zo moet worden herleid ten voordele van dat van de andere erfgenamen dat elk van zijn erfgenamen uiteindelijk evenveel krijgt, rekening houdend met het eerdere gebruiks- of verbruiksrecht, waarvan hij de waarde in het testament bepaalt. Met deze ‘gelijkheidsclausule’ vraagt hij met andere woorden de facto de verrekening van het voordeel. Heeft het testament betrekking op de erfdelen van zijn kinderen, dan is zijn beschikkingsvrijheid evenwel opnieuw begrensd omdat het om een testamentaire bevoordeling gaat, die geen afbreuk mag doen aan de voorbehouden aanspraken van het kind dat een kleiner erfdeel krijgt. Sinds de hervorming van het erfrecht geniet de testator op dit vlak echter meer bewegingsruimte, aangezien het beschikbaar gedeelte van de nalatenschap steeds de helft van de fictieve massa bedraagt, ongeacht het aantal kinderen.

Globale erfovereenkomst

De kinderen kunnen het erover eens zijn dat het woonstvoordeel van de ene equivalent is aan de kapitaalsvoordelen die de andere heeft gekregen, of dat het woonstvoordeel opportuun was, gelet op de specifieke persoonlijke situatie van de begiftigde. Is dat akkoord er niet, dan kan de beschikker in een globale erfovereenkomst nog bijkomende voordelen aan de niet-begiftigde kinderen toestaan, zodat iedereen zich op het einde van de rekening gelijk behandeld voelt. Door de ondertekening van de erfovereenkomst doen de partijen afstand van hun recht om bij de verdeling van de nalatenschap de verrekening en de inkorting te vragen van de schenkingen die in de overeenkomst opgesomd staan. De globale erfovereenkomst is bijgevolg een zeer nuttig instrument om op conventionele wijze toch nog gelijkheid te realiseren in situaties waarin de wet zelf dat niet doet.

Minnelijke regeling na overlijden

Tot slot is er nog de mogelijkheid van een minnelijke regeling achteraf, wanneer de persoon die een kosteloos woonrecht heeft toegestaan, overleden is. Zijn erfgenamen kunnen onderling overeenkomen dat deze kosteloze voordelen erfrechtelijk moeten worden verrekend en in welke mate.


Gelijkheid onder erfgenamen

Gelijkheid onder erfgenamen 

Ariadne Van den Broeck

2018 | ISBN 978-94-000-0970-7
xxviii + 498 blz. | gebonden

bestel deze uitgave